Comment rénover une maison ancienne ?

Mieux vaut bien se renseigner sur comment rénover une maison ancienne quand on s’attaque à un tel projet. Trop de propriétaires sont malheureusement peu ou pas renseignés avant de rénover un bâti ancien. Et pourtant, une rénovation mal réalisée peut vous coûter cher. Nos architectes professionnels du patrimoine ancien se proposent de vous livrer un guide sur la rénovation d’une maison ancienne. Ils vous expliquent en détail les éléments à ne pas négliger quand on cherche à restaurer une ancienne maison.
Confiez-nous votre projet de rénovation d’une maison ancienne

Comment bien rénover une maison ancienne ?

En tant qu’architectes spécialisés dans la rénovation du bâti ancien, il est évident que nous avons une certaine vision des étapes de ravalement d’une maison ancienne. Nous sommes également régulièrement confrontés au résultat de rénovations mal pensées ou mal réalisées.

Si vous rêvez de rénover une maison de village ou de restaurer un bien immobilier ancien, il est essentiel de bien vous informer sur la complexité d’un tel projet. Cette page vous livre justement un guide de rénovation d’une maison ancienne.

Spécificités de la rénovation d’une vieille bâtisse

Avant toute chose, il convient de bien comprendre que le bâti ancien exige des techniques de rénovation bien spécifiques.

On peut grossièrement distinguer deux types de bâtiments :

• Le bâti ancien : désigne les maisons et immeubles construits avant 1950, à partir de techniques de construction anciennes. Les matériaux et techniques utilisées peuvent être variés, en fonction de votre région et de la nature du bâtiment.
• Le bâti moderne : désigne quant à lui les bâtiments construits après 1950, qui sont généralement composés de béton et de ciment (le matériau principal étant le parpaing).

Il est bon de comprendre que le bâti ancien est composé de matériaux respirants, comme la pierre ou la terre, tandis que le bâti moderne utilise des matériaux non respirants.

Le problème ? La plupart des entreprises de rénovation sont formées uniquement à la réfection du bâti moderne. Or, restaurer une maison ancienne avec des matériaux non respirants va forcément entraîner des désordres. D’où l’intérêt de bien vous informer sur la nature de votre maison.

À savoir : on parle aussi de perspirance pour désigner un matériau qui laisse passer la vapeur d’air.

L’importance de bien planifier la restauration d’une maison ancienne

Avant tout projet de rénovation d’une maison ancienne (et idéalement avant même l’achat d’une vieille bâtisse à rénover), il est conseillé de réaliser un diagnostic du bâti ancien.

Plus une maison est ancienne, et plus il est primordial de vous renseigner à son sujet avant de réaliser le moindre chantier. Et pour cause, les maisons anciennes peuvent redoubler de surprises, bonnes ou mauvaises :

• En premier lieu, il est important d’identifier les matériaux utilisés. Une maison en moellons ne se rénove pas comme une maison en torchis.
• Par la suite, il convient de faire un état des lieux des précédents chantiers de rénovation. Le bâti ancien regorge de maisons mal rénovées par de précédents propriétaires. Il faudra alors défaire leurs travaux pour vous assurer une rénovation saine et durable.
• Et comme pour tous les projets de rénovation, il faut lister tous les chantiers nécessaires, de manière à avoir une idée globale des coûts à prévoir, et de la durée totale des travaux.

Notre équipe intervient régulièrement sur des projets de rénovation ou de restauration de maisons anciennes. Le recours à un architecte spécialisé dans le patrimoine est particulièrement pertinent sur un chantier qui exige un budget conséquent.

Mais même si votre budget est réduit, il est primordial de bien vous renseigner sur le bien immobilier à rénover. Il est rarissime qu’un tel chantier n’entraîne pas des frais supplémentaires non prévus.

Faites estimer gratuitement le coût de rénovation d’une maison ancienne

Les étapes de rénovation d’une maison ancienne

Un chantier de rénovation complète d’une bâtisse ancienne va passer par de multiples étapes. Comme vous vous en doutez, plus le bien est ancien et en mauvais état, et plus le chantier sera complexe.

Attention si vous achetez une très vieille bâtisse à rénover, car les frais sont parfois plus élevés que de construire en neuf ! Sur de très vieux immeubles, on va privilégier la restauration d’un bâtiment historique ou d’une belle demeure, car les travaux seront alors justifiés par la plus-value apportée par le caractère et le charme unique du lieu.

Alors, quelles sont les étapes de rénovation d’une bâtisse ancienne ?

Rénovation d’une maison ancienne : par où commencer ?

Les premières étapes d’un chantier de rénovation d’un vieil immeuble sont avant tout d’ordre administratif et pratique.

Il s’agit de préparer le chantier en amont, à travers différentes actions bien précises :

• Un diagnostic de l’existant : on commence par faire l’état des lieux (voire à réaliser un audit technique global, dans le cadre de la réhabilitation d’un immeuble insalubre). Les diagnostics immobiliers sont un premier support (DPE, état d’amiante et de plomb, installation électrique, etc.), pour faire état de l’existant. Sur un projet d’envergure, mieux vaut néanmoins faire réaliser un diagnostic complet et un avant-projet, que ce soit par un architecte ou par un maître d’œuvre spécialisé dans le bâti ancien.
• Les démarches administratives : il est important de se renseigner auprès des services d’urbanisme de la commune, et de bien préparer les éventuelles autorisations nécessaires (permis de construire, permis de démolir, déclaration préalable, etc.). Si votre projet comporte une extension ou une surélévation de maison ancienne, mieux vaut vous assurer d’avoir les autorisations pour ce faire !
• L’analyse des désordres : la présence d’amiante et de plomb est un risque sur toutes les maisons anciennes. Faites également attention aux problèmes de remontées capillaires et d’humidité. L’état des murs intérieurs et des murs de façade peut vous informer sur ce point. Prenez également soin de visiter la cave.

D’un point de vue technique, les premiers travaux vont consister à assainir le bâti, ce qui exige souvent des travaux de démolition (piquage de la façade par exemple) et de traitement de l’humidité (cuvelage d’une cave ou drainage d’un terrain, par exemple).

Naturellement, il est important de bien planifier les travaux avant de commencer quoi que ce soit. Un chantier de rénovation complète exige le recours à de nombreux artisans. Mieux vaut confier les travaux à un maître d’œuvre ou à un architecte, pour faciliter les travaux.

Travaux de démolition

Une fois que vous avez une vision claire de la nature du bâti et des travaux à réaliser, vous allez forcément débuter par tout ce qui concerne la démolition :

• Assainissement du bâti, et retrait des matériaux non adaptés.
• Retrait de la couverture de toit, si elle doit être changée.
• Démolition des cloisons et de tous les éléments que vous ne souhaitez pas conserver.
• Retrait des sols et revêtements que vous souhaitez changer.

Le but est de faire place neuve pour pouvoir réaliser la suite des travaux. Il faut également penser à retirer toutes les rénovations mal réalisées par les anciens propriétaires.

Malheureusement, la démolition peut parfois être à l’origine de mauvaises surprises. Mais c’est justement l’occasion de défaire d’éventuelles malfaçons ou désordres.

Rénovation du gros œuvre

Comme dans une construction neuve, l’un des premiers objectifs sera de mettre la maison « hors d’air et hors d’eau ».

La restauration d’une bâtisse ancienne nécessite assez souvent des travaux de gros œuvre, qui sont généralement prioritaires :

• Rénovation de la toiture et des zingueries,
• Rénovation de la charpente,
• Ravalement de façade et rénovation des murs extérieurs, etc.

Le but est de restaurer, préserver ou consolider le gros œuvre, à savoir toute la structure porteuse de la maison. Selon les chantiers, on peut mélanger ces travaux avec des travaux d’isolation.

Ce sera par exemple le cas si vous réalisez une isolation extérieure (au niveau de la toiture, comme de la façade). La réalisation d’un enduit isolant peut permettre à la fois de restaurer la façade et d’améliorer son isolation.

Important : il est essentiel d’utiliser des matériaux qui respectent le support d’origine. On réalise notamment un enduit à la chaux ou le rejointoiement d’une façade au mortier de chaux. 

Mise aux normes des réseaux

Du côté intérieur, on va souvent commencer par la mise aux normes des réseaux, à savoir :

• L’installation électrique,
• La plomberie,
• La ventilation,
• Le système de chauffage.

Les réseaux sont réalisés avant le second œuvre, de manière à pouvoir dissimuler câbles et tuyaux par la suite.

Ventilation et isolation d’une maison ancienne

Une fois les installations mises aux normes, vous allez pouvoir réfléchir à l’isolation du bâtiment. L’isolation d’une maison ancienne doit respecter le caractère respirant des murs.

Une fois de plus, on privilégie les matériaux naturels, comme l’enduit chaux chanvre intérieur, ou encore les isolants respirants, comme la fibre de bois. Si on utilise des cloisons intérieures, il est impératif de bien les ventiler, sans quoi de la condensation risque de se former du côté intérieur des murs.

Toute la rénovation d’une maison ancienne doit prendre en compte son caractère respirant. L’isolation des sols passera par exemple par l’utilisation de liège ou de panneaux de bois, plutôt que par celle du polystyrène expansé.

Les travaux d’isolation peuvent passer par le remplacement des menuiseries (portes et fenêtres). Idéalement, on privilégie des fenêtres similaires aux précédentes (pour respecter l’architecture du lieu), tout en optant pour du double vitrage.

Important : l’isolation doit être réfléchie conjointement avec la ventilation. Le bâtiment doit assurer un bon renouvellement de l’air intérieur, ce qui peut nécessiter la pose d’une ventilation mécanique contrôlée (VMC). 

Aménagement d’une maison ancienne

Enfin, un chantier de restauration d’une maison ancienne finira par des travaux de décoration et d’aménagement intérieur.

Il est parfois nécessaire de revoir la disposition des pièces d’une maison ancienne. Les usages et les gouts ont en effet changé, et on préfère par exemple aujourd’hui les espaces ouverts, à l’image de la cuisine américaine.

La rénovation énergétique du bâti ancien peut permettre d’ouvrir les espaces, qui étaient notamment clos pour mieux conserver la chaleur. Il convient néanmoins de bien réfléchir à la nouvelle disposition, pour s’assurer un intérieur pratique à l’usage, moderne, mais qui ne dénature pas le bâti.

Sur un bâtiment patrimonial, on cherchera par ailleurs à conserver au maximum des matériaux anciens (parquets en bois massif, carreaux de ciment, etc.), qui participent au charme du logement.

Confiez votre rénovation à des architectes spécialisés

Faut-il acheter une maison ancienne à rénover ?

En tant qu’architectes spécialisés dans le patrimoine, il est évident que la rénovation de bâtiments anciens nous paraît pertinente sur bien des points. Néanmoins, il convient tout de même de contextualiser ce propos.

La restauration d’une vieille maison doit toujours être réalisée avec attention, et beaucoup de préparations. Il n’est pas rare que des propriétaires sous-estiment la durée, le coût et la complexité d’un chantier de rénovation d’une maison ancienne. Dans les pires des cas, certains propriétaires abandonnent même le projet en cours, non sans y laisser quelques plumes…

Ainsi, il est important de bien se préparer avant l’achat d’une vieille maison à rénover : 

• En premier lieu, il ne faut pas oublier qu’acheter une maison à rénover n’est en aucun cas la garantie de faire une bonne affaire. Sous-estimer le budget total, ce qui est une erreur très fréquente, peut rapidement transformer un bon plan en mauvaise affaire !
• Ensuite, il faut garder en tête que les frais de rénovation sont plus élevés dans le bâti ancien que dans le bâti moderne. Un enduit à la chaux coûte deux fois plus cher qu’un enduit monocouche. Un isolant respirant coûte également deux fois plus cher qu’un isolant au polystyrène. Et cela peut toucher de très nombreux travaux.
• Enfin, il ne faut pas oublier de faire appel à des artisans et spécialistes. Même pour un projet en autorénovation, formez-vous aux techniques de rénovation anciennes, sous peine de créer de nombreux désordres.

Si vous n’idéalisez pas les travaux et que vous avez un budget confortable et réaliste, la rénovation d’un bien immobilier ancien est l’occasion de profiter d’une maison de charme et de prestige. On va alors privilégier les belles demeures (maisons de maître, corps de ferme, manoirs, etc.), ou les biens immobiliers idéalement situés, pour s’assurer de l’attractivité du bien sur le marché.

Si vous cherchez à acheter une vieille bâtisse à rénover parce que votre budget est limité, nous vous conseillerions plutôt de vous tourner vers des bâtiments modernes (années 60 ou 70 par exemple), qui seront moins techniques et moins coûteux à rénover qu’une vieille ferme ou qu’une bâtisse ancienne.