Restructuration d’un bâtiment

La restructuration d’un bâtiment est un projet immobilier qui nécessite de modifier en profondeur la structure ou l’usage d’un bâtiment. Un maître d’ouvrage devra notamment réaliser de tels travaux pour certains projets de changement d’usage. Notre cabinet d’architecte vous en dit plus sur la restructuration d’un bâtiment ancien.
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Restructuration d’un bâtiment : définition

Avant toute chose, il paraît intéressant de définir la restructuration, d’un point de vue architectural.

Pour dire les choses simplement, la restructuration d’un bâtiment est le fait de modifier sa structure, de manière à l’adapter à un nouvel usage ou à une nouvelle occupation.

La restructuration d’un bâtiment ancien peut par exemple consister en :

• Aménager une ancienne usine en lofts,
• Transformer un entrepôt en bureaux,
• Restructurer un bâtiment abandonné en logements sociaux,
• Changer un bâtiment tertiaire en espace commercial, etc.

Du point de vue opérationnel, la restructuration d’un immeuble nécessite souvent des travaux importants de gros œuvre. On modifie alors la structure pour l’adapter aux nouveaux usages, par exemple par l’ajout d’ouvertures et de menuiseries. Elle exige également d’importants travaux de second œuvre. On change notamment l’aménagement intérieur du lieu, pour l’adapter à sa nouvelle fonction.

Quel est l’intérêt de restructurer un bâtiment ?

Comme on l’imagine, la restructuration d’un bâtiment s’opère généralement sur des immeubles abandonnés ou non exploités. Un tel projet s’intègre souvent dans une optique d’optimisation de l’espace urbain, et peut être la seule manière de créer de nouveaux espaces dans les zones tendues.

Un projet de bâtiment restructuré peut avoir différents atouts :

Une économie de temps

En premier lieu, restructurer un immeuble ou une maison peut simplifier un projet immobilier :

• Le gros œuvre est conservé en grande partie, ce qui réduit les coûts par rapport au neuf.
• Les modalités administratives peuvent être simplifiées par rapport à la construction neuve, même si un changement de destination exigera systématiquement un permis de construire.
• Les travaux sont plus rapides, puisque le gros œuvre est déjà constitué en grande partie, et que les fondations comme les murs sont déjà conçus (il n’y a donc pas à attendre plusieurs semaines pour monter la structure).
• Les frais sont moins élevés que lors d’une démolition, puisqu’il n’y aura pas à démolir l’existant ni à reconstruire de zéro.

Une localisation géographique clé

Bien évidemment, la restructuration d’une maison ou d’un immeuble a souvent l’intérêt d’ouvrir à une zone géographique tendue.

Il s’agit de réexploiter un bâtiment abandonné ou sous-exploité, mais idéalement situé. On trouve ainsi de nombreux projets de restructuration en centre-ville, et dans des zones où l’achat d’un terrain est devenu impossible ou presque.

On notera qu’on peut envisager une restructuration partielle, notamment dans les bâtiments qui ne sont pas entièrement utilisés (locaux commerciaux inusités, par exemple).

Un bien immobilier atypique et historique

La réhabilitation ou la restructuration peut permettre de créer des biens immobiliers atypiques. Par exemple, on trouve de nombreux projets de duplex réalisés dans d’anciennes usines (notamment dans le nord de la France).

Il s’agit alors de jouer avec les espaces pour proposer des biens immobiliers uniques, ou riches en Histoire. Plutôt que de démolir une friche industrielle, par exemple, on peut valoriser ce patrimoine ancien, et ainsi conserver l’architecture et les spécificités d’une ville ou d’un quartier.

La restructuration d’un bâtiment peut aussi se faire sur des biens immobiliers de prestige, par exemple lors de la rénovation d’un hôtel particulier. La question budgétaire est néanmoins toujours primordiale dans de tels projets, dont la réalisation nécessite souvent un coût total estimé en centaines de milliers d’euros.

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Quelles étapes pour restructurer un bâtiment ?

Tout projet de restructuration ou de changement de destination d’un bâti ancien nécessite une préparation importante.

Si vous souhaitez vous attaquer à un tel projet, vous allez certainement passer par les étapes suivantes :

1. Avant-projet et études préalables : impossible d’entamer un tel projet sans vous faire accompagner par un architecte spécialisé. L’idée est de faire appel à un bureau d’études pour vérifier la faisabilité du projet. Il s’agira alors de se pencher sur la faisabilité administrative (le bâtiment est-il protégé ? Quelles sont les règles d’urbanisme ? etc.) et technique (les fondations sont-elles suffisamment solides ? La structure est-elle résistante ? Quels sont les éléments à renforcer ?).
2. Budgétisation du projet : le prix d’une restructuration de bâtiment est nécessairement élevé. Dans les grandes villes, il peut néanmoins permettre de créer beaucoup de valeur (via l’acquisition du bien immobilier à coût très réduit, et à la valorisation de ses surfaces). Néanmoins, un tel projet va nécessiter des estimations complexes et précises, qui feront partie des études préalables.
3. Demandes d’autorisation : un projet de restructuration fera toujours l’objet d’un permis de construire. Ce dernier nécessitera notamment des plans complets, et une description exacte de l’ensemble des travaux de restructuration. Impossible de demander de telles autorisations sans l’étape de l’avant-projet.
4. Démolition et gros œuvre : le chantier en lui-même débutera par la démolition des éléments à remplacer, puis par les travaux de gros œuvre (maçonnerie, charpente, toiture, etc.).
5. Second œuvre : on réalisera ensuite les installations électriques et de plomberie, puis l’aménagement intérieur des lieux, de manière à donner à la structure ses nouveaux rôles (aménagement de bureaux, de chambres d’hôtel, d’appartements, de duplex, etc.).
6. Réception des travaux : il faudra ensuite vérifier la qualité des travaux, et s’assurer du résultat final. Le recours à un maître d’œuvre (idéalement architecte) est vivement conseillé pour encadrer l’ensemble d’un tel chantier.

Comme les restructurations d’immeubles sont généralement des projets de grande envergure (surélévation, aménagement de vastes surfaces de bureaux, etc.), il est fréquent que l’intervention d’un architecte soit obligatoire. Même si ce n’était pas le cas, elle resterait vivement conseillée, car la complexité d’un tel chantier ne doit pas être sous-estimée.

Devis pour restructuration d’un bâtiment ancien

Vous avez un projet de restructuration d’un bâti ancien ? Sachez que notre équipe peut vous accompagner dans tous vos projets de rénovation du bâti ancien, y compris s’ils nécessitent une restructuration.

Le site internet Architecte Patrimoine est géré par des spécialistes de la rénovation ou de la rénovation du patrimoine et des bâtiments anciens. Nos équipes vous accompagnent notamment dans vos projets de surélévation d’immeuble ou de maison, ou sur tous les chantiers de restructuration d’un immeuble ancien (y compris en zone classée).

Notre cabinet d’architecte vous propose un chantier clé en main, qui comprend l’avant-projet (grâce à un bureau d’études en interne), mais aussi les demandes d’autorisation, ainsi que le choix et l’encadrement des artisans sur place. Vous avez un projet de restructuration de bâtiment ancien ? Discutez-en avec nos équipes pour en savoir plus sur nos services.