Investir en monuments historiques : tout comprendre

Si les propriétaires de monuments historiques peuvent être exposés à certaines contraintes, l’achat d’un bâtiment historique à rénover peut aussi offrir des opportunités. Ainsi, il est possible pour certains contribuables d’investir en monuments historiques. Ce processus de défiscalisation exige cependant de nombreuses précautions, et ne doit pas être réalisé à la légère. Voyons en quoi consiste l’investissement dans un monument historique en France.

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En quoi consiste l’investissement en monuments historiques ?

Il existe en France de nombreuses solutions de défiscalisation et d’optimisations fiscales, mises en place par le gouvernement. On trouve ainsi différents dispositifs fiscaux immobiliers, qui visent à inciter les contribuables à certains types d’acquisitions immobilières.

Parmi elles, on retrouve des dispositifs incitatifs à l’achat et à la rénovation de monuments historiques ou de biens immobiliers anciens.

Le principe de l’investissement en monument historique

Comme son nom l’indique, l’investissement en monuments historiques consiste à acquérir un monument historique à rénover, dans l’optique d’une optimisation fiscale ou d’une plus-value à long terme.

C’est un procédé qui peut être intéressant pour les contribuables fortement imposés, qui cherchent des investissements pertinents pour profiter d’une défiscalisation.

De manière plus concrète, on peut distinguer deux principales options fiscales pour investir dans un bâtiment ancien et historique :

• La Loi Malraux :  est un dispositif fiscal qui peut offrir jusqu’à 30 % de réduction d’impôt, dans le cadre de l’achat d’un immeuble en secteur sauvegardé (par exemple un Site Patrimonial Remarquable avec plan de sauvegarde et de mise en valeur). Ce dispositif comporte une obligation de mise en location sur une durée de 9 ans. Il ne concerne cependant pas spécifiquement les monuments historiques.
• Le dispositif Monument Historique : plus souvent, ce sera la loi sur les Monuments Historiques qui va spécifiquement cadrer un investissement en monument historique. Il s’agit ici d’acquérir un monument historique inscrit ou classé, qui exige des travaux de rénovation. Dans ce cadre, l’acquéreur peut déduire 100 % du montant des travaux de son revenu global imposable. Il n’y a ici aucune obligation de location.

Si les deux dispositifs sont parfois confondus, la loi Malraux ne concerne pas les monuments historiques.

La loi sur les Monuments Historiques concernera uniquement l’achat de biens immobiliers classés ou inscrits au titre de monument historique. De manière globale, ce dispositif s’adressera directement aux contribuables fortement imposés, qui cherchent des solutions d’optimisation fiscales.

Pourquoi des aides à la rénovation des monuments historiques ?

Si le principe d’aides à la rénovation de monuments historiques peut sembler curieux de prime abord, il est en réalité très logique du point de vue du patrimoine architectural français.

Il faut bien comprendre que la rénovation d’un monument historique est un chantier complexe et coûteux, au point où il est parfois difficile de trouver des acquéreurs intéressés par l’achat et par la restauration de tels biens immobiliers.

Ainsi, la loi sur les Monuments Historiques vise à inciter les propriétaires les plus aisés à investir dans la rénovation du patrimoine immobilier français.

En proposant un avantage fiscal sur les travaux d’entretien et de rénovation des monuments historiques, l’État français fait en sorte d’inciter à l’achat, et surtout à la rénovation et à la conservation de biens immobiliers d’exception.

Cela évite ainsi le dépérissement progressif,  et la disparition, de bâtiments historiques d’intérêt local, voire national (châteaux, villas, anciens moulins, églises, etc.).

Bon à savoir : le dispositif d’investissement en monuments historiques est particulièrement intéressant pour les Français dont le taux marginal d’imposition (TMI) dépasse 41 %. Et pour cause, il s’agit généralement d’un projet à long terme, et qui exige un fort capital de départ. Il ne sera donc réservé qu’aux Français les plus aisés. Comme ce dispositif joue sur le montant imposable, il peut par ailleurs parfois permettre de passer à la tranche imposable inférieure.  

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Comment investir dans les monuments historiques ?

Si vous cherchez une solution de défiscalisation, et que vous avez un certain intérêt pour le riche patrimoine architectural français, vous aurez tout intérêt à vous pencher sur le dispositif monuments historiques.

Voyons plus précisément en quoi consiste ce dispositif, et quels sont ses atouts.

Dispositif Monuments Historiques : quels types de biens ?

Par nature, investir en monuments historiques exige bien évidemment l’acquisition d’un bien immobilier très particulier.

Ce dispositif ne concerne que l’acquisition d’un bien immobilier protégé au titre des monuments historiques, à savoir l’un des biens immobiliers suivants :

• Les immeubles classés au titre des monuments historiques : biens présentant un intérêt public du point de vue de l’histoire ou de l’art.
• Les immeubles inscrits au titre des monuments historiques : biens qui, sans justifier une demande de classement, présentent un intérêt suffisant pour en rendre désirable la préservation.

Le classement ou l’inscription au titre de monument historique peut couvrir un très grand nombre de biens immobiliers différents, notamment les églises, les châteaux et manoirs, les maisons remarquables ou encore d’anciennes usines. Ces biens sont cependant par nature limités, puisqu’il en existe moins de 50 000 en France.

Par ailleurs, les avantages fiscaux concernent uniquement les frais engagés dans les travaux de rénovation et d’entretien. Le projet immobilier doit donc forcément contenir une lourde part de travaux, pour être avantageux pour le propriétaire.

Important : pour bénéficier des avantages fiscaux, le propriétaire doit s’engager à conserver le bien pendant 15 ans suivant la date d’acquisition (durée qui comprend la période de réalisation des travaux). Il doit par ailleurs en être occupant (ou à défaut le louer nu, mais cela réduira l’avantage fiscal).  

Les avantages liés à l’investissement en monument historique

L’acquisition d’un monument historique à rénover représentera différents avantages pour le propriétaire.

Ainsi, l’investissement dans un monument historique pourra permettre de bénéficier des atouts suivants :

• L’acquisition d’un bien patrimonial : en premier lieu, le dispositif va permettre l’acquisition d’un bien immobilier d’exception (au sens le plus large du terme). L’enjeu premier est bien l’acquisition d’un bien immobilier. Si vous n’avez aucune affinité avec le patrimoine et aucun attrait pour l’acquisition immobilière, le dispositif sera donc peu pertinent.
• Déduction fiscale : du point de vue fiscal, le dispositif Monuments Historiques permet de réduire de votre revenu imposable jusqu’à 100 % du montant des travaux réalisés pour l’entretien et/ou la rénovation d’un monument historique, le tout sans plafond. Il est donc particulièrement intéressant si votre montant imposable est très élevé, et si vous êtes en mesure d’engager des travaux de grande ampleur.
• Création d’un patrimoine immobilier : bien évidemment, l’intérêt d’un investissement en monument historique est de vous constituer un patrimoine immobilier. Vous devenez propriétaire d’un bien immobilier exceptionnel, et parfaitement rénové.
• La préservation du patrimoine : enfin, ce dispositif vous permet de participer directement à la préservation ou à la restauration du patrimoine architectural régional ou national.

On notera que certains promoteurs immobiliers proposent des programmes centrés sur l’investissement en monuments historiques, souvent dans le cadre de la création d’appartements dans de grands monuments historiques (cloitres, châteaux, etc.). L’intérêt de ces programmes est d’offrir un projet clé en main (avec gestion des travaux) et de mutualiser les coûts.

Il convient néanmoins pour tout investisseur immobilier de vérifier l’attrait et l’intérêt d’un tel programme, comme c’est le cas pour tout investissement.

Bon à savoir : la défiscalisation portera sur le montant total des travaux (qui sera déduit de votre revenu fiscal). Le dispositif sera étalé en plusieurs années, selon la durée des travaux.  

Investir dans un monument historique : les pièges à éviter

Pour conclure sur le sujet, on rappellera qu’investir en monuments historiques comportera toujours des risques, au même titre que tout autre investissement.

Dans les faits, il convient de ne pas sous-estimer la complexité technique et administrative d’un tel dispositif fiscal.

Comme toujours quand il s’agit d’optimisation fiscale ou d’investissement immobilier en général, un tel projet comportera différents pièges ou inconvénients :

• Acquérir un bien immobilier trop coûteux : comme pour tout achat immobilier, il est primordial de vérifier que votre acquisition est réalisée sur un budget raisonnable. Si vous achetez le bien trop cher, cela risque de nuire à la rentabilité du projet à long terme. Il s’agit alors de ne pas acheter n’importe quel monument historique, à n’importe quel prix.
• Avoir un ciblage trop précis : comme évoqué plus haut, les monuments historiques restent des biens rares et exceptionnels. Si vous cherchez une acquisition immobilière très précise (zone géographique, type de biens, etc.), vous risquez tout simplement de ne jamais trouver un monument historique adapté à vos critères.
• Sous-estimer la complexité des travaux : rénover un bien immobilier est toujours complexe et coûteux, et cela est d’autant plus vrai sur les monuments historiques. Il s’agit alors de bien vous entourer pour vous assurer d’un projet correctement géré, sans retard de chantier ni dépassement de budget. Par ailleurs, n’oubliez pas qu’une rénovation de monument historique est toujours encadrée par un ABF (architecte des bâtiments de France). Vous aurez donc différentes obligations et contraintes, et ne pourrez pas réaliser n’importe quels types de travaux.
• Ne pas faire intervenir d’experts : il paraît impossible d’envisager l’acquisition d’un monument historique à rénover sans faire appel à des entreprises spécialisées dans la rénovation de tels biens. Il s’agit notamment de veiller à l’état actuel du bien, aux travaux envisageables sur ce dernier et au budget total des travaux.
• Mal préparer son projet d’investissement : en tant qu’optimisation fiscale, l’investissement dans les monuments historiques doit être savamment réfléchi. Il s’agit notamment de veiller à ce que la diminution annuelle de vos revenus fiscaux soit suffisamment grande pour réduire vos impôts, et vous assure idéalement de changer de tranche marginale d’impôts (par exemple en vous faisant passer de la tranche à 41% à la tranche à 30 %).
• Viser un investissement à court terme : si vous cherchez avant tout un investissement à court terme, investir dans un monument historique ne sera tout bonnement pas adapté ! Comme vous allez devoir rester propriétaire du bien pendant 15 ans, votre investissement sera forcément long-termiste. Mieux vaut donc investir dans un bien dans lequel vous vous projetez propriétaire pour longtemps !

Dès lors, on comprendra qu’investir dans un monument historique reste une optimisation fiscale assez complexe et lente à préparer. Il faut en effet trouver un monument historique correctement situé, à un budget réaliste, et qui exige suffisamment de travaux pour vous permettre une réduction pertinente de vos revenus imposables.

Pour conclure sur le sujet, on notera qu’il existe d’autres aides pour la rénovation d’un monument historique.

Si vous avez un tel projet, il peut être intéressant de contacter en premier lieu un fiscaliste, puis un spécialiste de la rénovation de monuments historiques, afin d’avoir une idée claire et précise des tenants et aboutissants d’une telle acquisition immobilière.