Rénovation d’une maison de maître

L’achat d’une maison de maître à rénover est un projet à considérer bien en amont. En effet, la rénovation d’une maison de maître peut représenter un défi. En premier lieu parce qu’il s’agit d’un bâti ancien, mais aussi parce que les maisons de maître sont très souvent des bâtiments assez imposants. Si vous envisagez la rénovation d’une maison de maître ou d’une maison bourgeoise, il paraît essentiel de bien vous informer sur le sujet. Nous vous donnons tous les conseils à connaître pour rénover une maison de maître.

Qu’est-ce qu’une maison de maître ?

Sur le marché du bâti ancien, la maison de maître est clairement un édifice de charme. Et pour cause, les maisons de maître, comme leur nom l’indique, sont avant tout des maisons d’une certaine richesse, que ce soit sur le plan architectural ou patrimonial.

Avant d’évoquer plus en détail les étapes de rénovation d’une maison de maître, rappelons en quoi consiste un tel édifice.

Qu’appelle-t-on une maison de maître ?

En France, la maison de maître est un habitat généralement typique de la bourgeoisie rurale, que l’on trouve tout particulièrement sur les domaines agricoles.

Apparu grossièrement entre le XVIIIe et le XIXe siècle, ce bâtiment très classique dans son architecture est également qualifié de demeure de maître (ou de maison bourgeoise, pour son penchant citadin).

La maison de maître peut se retrouver un peu partout en France :

• C’est en campagne qu’on retrouve les « vraies » maisons de maître. Il s’agissait généralement de la maison du propriétaire d’une exploitation agricole (le « maître » du domaine). Elle est alors souvent située sur un vaste terrain, et parfois entourée de différents bâtiments agricoles (étables, granges, etc.).
• On peut retrouver des « maisons de maître » en ville (on parle alors plus souvent de « maison bourgeoise », car il est rare qu’elles soient associées à un domaine !). Elles reprennent les codes architecturaux de la demeure de maître, et sont plus ou moins grandes en fonction des ressources et du statut de leur premier propriétaire.

La maison de maître est un bien immobilier moderne (pour son époque !), qui prend le contrepied des manoirs et châteaux de la Noblesse, même si elle s’en inspire en partie.

Sur le marché immobilier, une maison de maître est souvent considérée comme une belle demeure… mais la qualité de sa restauration et de son entretien peut très rapidement valoriser ou dévaloriser un tel bâtiment.

À savoir : dans les faits, le terme « maison de maître » ou « demeure de maître » est lié à une exploitation agricole, et on l’utilise depuis des siècles. Mais l’architecture de la maison de maître, telle qu’on la connait, date très globalement des XVIIIe et du XIXe siècles. 

À quoi ressemble une maison de maître ?

Les maisons de maître disponibles sur le marché immobilier sont généralement des biens datés entre la seconde moitié du XIXe et le début du XXe siècle. Très souvent liées à un domaine vinicole ou agricole, elles sont par définition situées en campagne et disposent idéalement d’une certaine surface de terrain.

Différentes caractéristiques architecturales vont définir la maison de maître : 

• Ces maisons anciennes sont conçues avec des matériaux nobles : pierre de taille, brique, meulière, etc.
• La couverture de toit la plus courante pour une telle demeure est l’ardoise naturelle, que l’on aperçoit d’ailleurs sur la façade grâce à un brisis de toiture (partie la plus inclinée d’une toiture à 4 pans) visible depuis le sol, et souvent équipé de lucarnes de toit.
• La maison de maître est harmonieuse, grâce à la présence de menuiseries en grand nombre (il n’est pas rare d’avoir plus de 6 fenêtres par face !), et alignées sur la façade.
• La porte principale est généralement double, et accessible grâce à un escalier en pierre.
• On retrouve très souvent des décors de façade (bandeaux, ornements de façade) ainsi que des gypseries en intérieur, qui rappellent une fois encore la richesse bourgeoise.
• Une maison de maître dispose généralement de vastes espaces. Il s’agissait pour le maître bourgeois de pouvoir accueillir !

En fonction des régions et du premier propriétaire qui l’a occupée, la maison de maître peut s’avérer plus ou moins grandiose dans sa conception.

 À savoir : les maisons bourgeoises reprennent strictement les codes de la maison de maître dans leur architecture, même si elles sont souvent un peu plus limitées en taille.

Confiez-nous votre projet de rénovation d’une maison de maître

Les étapes de restauration d’une maison de maître

Du fait de son origine bourgeoise, la maison de maître est très souvent un bien immobilier d’exception, mais certaines d’entre elles ont malheureusement souffert de l’épreuve du temps. Ces grandes demeures bourgeoises sont très coûteuses en entretien. C’est d’ailleurs ce qui explique leur perte de popularité brutale au courant du XIXe siècle et après la Première Guerre mondiale.

Faute de revenus suffisants, certaines familles ont peu à peu abandonné ces maisons rurales et très coûteuses. Si bien que certaines d’entre elles sont aujourd’hui en piètre état. Sans compter les demeures de maître qui ont souffert de rénovations peu harmonieuses et non adaptées. Une rénovation, voire une restauration, peut alors être souhaitée.

Pourquoi restaurer une maison de maître ?

La première question à se poser est bien entendu de comprendre pourquoi rénover une maison de maître. Concrètement, la restauration d’une demeure de maître est intéressante si vous avez un attrait particulier pour l’immobilier ancien et de prestige.

Correctement rénovée, la maison de maître peut devenir

• Une chambre d’hôte exceptionnelle,
• Une location saisonnière de prestige
• Ou tout simplement une maison de campagne haut de gamme.

En dehors du charme de la maison en elle-même, le domaine et la situation géographique peuvent ajouter au charme d’un tel bien immobilier.

Naturellement, qui dit « belle demeure » dit aussi budget important. Une maison de maître sera forcément coûteuse en rénovation et en entretien. Il est donc primordial d’avoir un budget confortable quand on s’attaque à un tel projet.

Les étapes de rénovation d’une demeure de maître

En tant qu’architectes spécialisés dans la rénovation du patrimoine, nous avons bien évidemment une vision très claire des étapes de rénovation d’une maison de maître. Et il est bon de comprendre qu’un tel projet nécessite beaucoup de préparation et d’encadrement.

Dans les faits, un projet de rénovation d’une maison de maître sérieux va passer par les étapes suivantes :

1. Le diagnostic du bâti ancien : il est primordial de débuter par la réalisation d’un diagnostic du bâtiment ancien. On ne parle pas ici uniquement du dossier de diagnostics techniques obligatoire, mais bien d’une analyse complète du bâtiment : sa nature, les désordres constatés, les travaux à réaliser et la budgétisation des travaux.
2. Les démarches administratives : avant le début du chantier, on s’intéresse forcément aux démarches administratives, notamment si la maison de maître est un monument historique ou si elle est située dans un secteur classé.
3. Les travaux de gros oeuvre et d’assainissement : le chantier en lui-même va commencer par la démolition, le gros œuvre et l’assainissement du bâtiment (notamment s’il souffre de remontées capillaires ou de problèmes d’humidité). On réalise notamment la rénovation ou la restauration des murs de façade, mais aussi la réparation de la toiture et des zingueries. La structure du bâtiment (fondations, charpente, etc.) est renforcée au besoin.
4. La mise aux normes des réseaux : après avoir rénové la structure, il est souvent nécessaire de réaliser la mise aux normes de l’électricité et de la plomberie. Les réseaux sont révisés avant le reste, de manière à pouvoir dissimuler par la suite les câbles ou les tuyaux.
5. L’isolation et les menuiseries : avant la décoration d’intérieur (revêtements et décoration), on réalise très souvent l’isolation du bâtiment. L’isolation d’une maison de maître se fait souvent par l’intérieur (isolation intérieure des murs et isolation des combles). On peut également réaliser une isolation de toiture par l’extérieur (notamment pour préserver les combles habitables), ou encore un enduit isolant chaux chanvre ou chaux liège sur les demeures qui le peuvent. Cette étape peut aussi nécessiter le remplacement des menuiseries, qui peut représenter un poste de dépense non négligeable sur une maison de maître.
6. L’aménagement intérieur : une fois la maison mise aux normes et isolée, il reste à réaliser les derniers travaux d’aménagement intérieur (revêtement, cuisine, salle de bain). Une rénovation de maison de maître va idéalement conserver ou restaurer au maximum les éléments anciens (parquet en bois massif, couloir en marbre, moulures, cheminée ancienne, etc.), qui ajoutent pour beaucoup au charme de ce type de bien.

Si la maison de maître est classée bâtiment historique (inscrit ou classé), l’intervention d’un architecte sera obligatoire. Dans les autres cas, elle reste vivement conseillée. S’attaquer à la rénovation d’une maison de maître reste un projet très ambitieux, et qui pourrait s’étaler sur de très longues années pour des propriétaires non préparés.

Si vous le souhaitez, notre cabinet d’architecte peut vous accompagner dans la restauration d’une demeure de maître, partout en France. N’hésitez pas à nous contacter pour en savoir plus sur le sujet.
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Combien coûte la rénovation d’une maison de maître ?

Tout projet de rénovation d’une maison ancienne va exiger un budget important. Inutile de préciser que dans le cas d’une maison de maître, cette phrase n’a jamais été plus vraie !

S’il est bon de distinguer la simple rénovation d’une maison de maître en bon état général avec la restauration d’une maison de maître non habitée depuis des décennies, il reste important de bien anticiper votre budget dans les deux cas.

Prix de rénovation d’une maison de maître au m2

Il est forcément délicat de calculer le coût de rénovation d’une maison de maître, tant il peut varier d’un projet à l’autre.

Le prix d’une simple remise au goût du jour ne sera pas le même que celui de la restauration complète d’un bâti ancien.

Si vous faites appel à des spécialistes, on considère que le coût de rénovation d’une maison de maître sera situé entre 400 et 4000 euros par mètre carré, selon la nature exacte des travaux.

Le tableau suivant vous donne quelques détails sur les budgets globaux à prévoir (fourniture et pose comprises) :

Ces budgets sont tous compris, et prennent en charge les frais liés au diagnostic et à la maîtrise d’œuvre, s’ils sont applicables.

Il nous paraît important de rappeler que la maison de maître reste un bien immobilier de prestige, et ce encore aujourd’hui. Même si vous pensez pouvoir limiter les frais de rénovation, notamment grâce à l’auto-rénovation, certains frais d’entretien restent incompressibles.

Quand il sera nécessaire des changer des menuiseries ou de ravaler la façade, il faudra être prêt à payer un coût important. De même, une maison de maître non rénovée sera très coûteuse à chauffer. S’attaquer à un tel projet immobilier exige donc un apport financier certain.

De quoi dépend le budget de rénovation d’une maison de maître ?

Face à un si vaste écart de prix, il est évident que le budget à prévoir va dépendre d’une série de facteurs.

Concrètement, les tarifs de rénovation d’une maison de maître peuvent varier en fonction des éléments suivants :

• État général du bien : la qualité d’entretien et la nature générale du bien vont forcément jouer dans le coût de rénovation. Soyez notamment attentif aux défauts d’humidité et à l’état des extérieurs (façade, toiture, zingueries). Examinez également la vétusté des éléments intérieurs (prise électrique, interrupteurs, tableau électrique, plomberie). De lourds frais sont à prévoir si l’installation électrique date des années 70. De très lourds frais sont à prévoir si les extérieurs sont peu ou mal entretenus.
• État des menuiseries : le prix de rénovation d’une maison de maître peut exploser quand il est nécessaire de remplacer des fenêtres anciennes. Il faut bien comprendre que le remplacement d’une fenêtre ancienne en bois peut facilement coûter 2000 à 5000 euros par fenêtre. Sur un bien qui peut en compter plus d’une trentaine, l’addition va très rapidement grimper !
• Choix des artisans : il est évident que le recours à des professionnels du bâtiment peut faire grimper la facture (notamment pour les travaux de second œuvre comme la peinture). Mais il est tout aussi évident que la restauration d’une demeure de maître est un travail d’expert. Si vous envisagez une auto-rénovation, privilégiez les biens en bon état général. Attention également à votre choix d’artisan. De nombreuses sociétés de rénovation ne sont pas spécialisées dans le bâti ancien, et risquent d’utiliser des matériaux et techniques non adaptés, qui peuvent notamment entraîner des désordres.
• Nature des prestations : le choix des matériaux et des prestations aura forcément son impact dans votre budget total. Un parquet stratifié peut coûter moins de 10 € du m2, et un parquet massif plus de 300 euros du m2. Il est évident que le standing d’une maison de maître exigera des matériaux et techniques de prestige.
• Surface totale du bien : naturellement, la surface totale du bien et ses caractéristiques vont jouer dans l’établissement du budget. Plus un bien immobilier est vaste et spacieux, et plus il sera coûteux à rénover. La surface des toitures, façades et le nombre de menuiseries sont également autant d’éléments à prendre en compte.

Si vous avez un projet de restauration d’une demeure de maître, sachez que nos architectes peuvent vous accompagner dans votre projet. Nous sommes en mesure d’intervenir pour une étude d’avant-projet, ou de vous proposer une mission complète de maîtrise d’œuvre.

Devis pour la rénovation d’une maison de maître

Pour rénover ou restaurer une maison de maître ou une maison bourgeoise, vous avez intérêt à vous entourer d’un architecte spécialisé dans la rénovation du bâti ancien.

Si vous le souhaitez, nos spécialistes peuvent vous accompagner de A à Z dans votre projet de restauration immobilière d’une maison de maître. Nos architectes peuvent en effet vous accompagner dans :

• Le diagnostic du bâti ancien,
• La réalisation de plans pour une rénovation intérieure et/ou extérieure,
• Toutes les démarches administratives, y compris sur un bien classé ou inscrit,
• Le choix des artisans, grâce à un réseau de spécialistes du bâtiment ancien,
• La maîtrise d’œuvre et le suivi du chantier.

Pour être accompagné dans vos travaux et recevoir des conseils précis et avisés, n’hésitez pas à nous contacter !