Prix de rénovation d’une ruine au m2

La rénovation d’une maison en ruine est un chantier dont la complexité est souvent sous-estimée par les propriétaires. Et pourtant, l’achat d’une ruine peut permettre de concevoir un logement unique avec une grande valeur immobilière. En tant qu’architectes spécialisés dans la rénovation de l’ancien, nous avons bien évidemment une grande expertise dans la rénovation de ruines… et dans son estimation ! Examinons ensemble l’intérêt et le prix de rénovation d’une maison en ruines.
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Y a-t-il un intérêt à acheter une maison en ruines ?

Une ruine est un bâtiment ancien et dégradé, qui n’est plus considéré comme habitable, mais dont la structure est encore debout.

Avant même de parler du budget de rénovation d’une maison en ruines, nous tenions à débuter par un « avertissement » pour les acquéreurs intéressés par un tel projet.

Pour dire les choses simplement, il est bon de comprendre que la rénovation d’une ruine est souvent plus coûteuse et plus complexe que la construction d’une maison neuve. L’achat d’une ruine ne doit donc jamais être considéré comme une solution d’acquisition immobilière à petit prix, et c’est même souvent le contraire.

Si vous cherchez à réduire le coût d’acquisition d’une maison, libre à vous de vous tourner vers l’achat d’un bien habitable à rénover, mais la rénovation complète d’une ruine ne doit jamais être considérée comme une solution « bon marché ».

Ceci dit, il est bon de comprendre que l’achat d’une ruine à rénover peut avoir ses atouts :

• Le premier élément à prendre en compte est l’emplacement du bien (à savoir l’élément le plus important pour toute acquisition immobilière). L’achat d’une ruine dans une zone géographique très prisée peut être l’occasion d’acquérir un bien immobilier unique. Certains acquéreurs achètent ainsi une ruine qu’ils démolissent intégralement, car seul le terrain constructible les intéresse !
• La rénovation d’une ruine peut être l’occasion de vous atteler à la rénovation d’un bien atypique, comme un moulin en ruine, un vieux corps de ferme ou pourquoi pas une église. Vous pouvez également envisager la création d’une maison d’architecte dans un bien ancien. Cela peut être l’occasion de créer un lieu unique, que ce soit comme logement principal ou dans le cadre d’un investissement (comme hébergement de luxe, par exemple).
• Un tel projet peut parfois avoir lieu dans le cadre de la restauration du patrimoine, pour rendre ses lettres de noblesse à une belle demeure ou à un bâtiment chargé d’Histoire. Un tel projet peut parfois être supporté par certaines aides financières locales, voire nationales (s’il s’agit d’un monument historique, par exemple).
• Il arrive que la rénovation d’une ruine permette de « construire » en zone non constructible, à condition que la ruine dispose encore de l’essentiel des murs porteurs. Mais ceci est loin d’être garanti, et valider un tel projet nécessite généralement une étude administrative préalable.

Dans les faits, la rénovation d’une ruine doit avant tout être un projet immobilier sérieux, qui nécessite souvent l’intervention de multiples professionnels qualifiés. Mal préparée ou mal réalisée, une telle acquisition immobilière peut devenir un gouffre financier. D’où l’intérêt de bien s’informer sur les coûts de rénovation d’une ruine.

À savoir : en dehors de son caractère patrimonial, la rénovation d’une ruine dans une zone immobilière reculée et peu prisée n’aura pas d’intérêt particulier. Si votre objectif est de faire une « bonne affaire » immobilière, mieux vaut vous tourner vers des biens encore habitables.  

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Quel est le prix de rénovation d’une ruine au m2 ?

Venons-en au prix de rénovation d’une ruine. Pour commencer, il faut d’entrée de jeu rappeler que l’estimation du coût de rénovation d’une maison en ruines nécessite souvent une étude d’avant-projet. Difficile de trouver une entreprise de bâtiment qui serait capable de s’engager sérieusement sur un budget sans étudier préalablement la ruine et les contraintes techniques et administratives du projet !

Cela signifie donc que l’estimation même des travaux exigera souvent un premier investissement pour la réalisation d’une étude d’avant-projet, par un architecte.

Coût de rénovation d’une ruine au m2

Si on veut se pencher sur le budget, mieux vaut être très prudent en la matière. En effet, le coût de rénovation d’une ruine ne peut faire l’objet que d’une estimation très vague sans avoir plus de détail sur un tel projet.

À titre indicatif, on estime que le coût de rénovation d’une ruine représentera entre 1500 et 4500 euros par mètre carré en moyenne, tous frais compris. Cela signifie que la réfection d’une ruine de 100 mètres carrés pourrait vous coûter entre 150 000 et 450 000 euros TTC, sans compter les frais d’acquisition du bien immobilier.

Il s’agit là du budget à prévoir pour un chantier complet, fourniture et pose, en prenant en compte les frais d’architectes pour la préparation et la maîtrise d’œuvre du projet.

À savoir : même sans faire appel à un maître d’œuvre (dont le rôle reste primordial pour un tel projet), le coût de rénovation d’une ruine se trouvera rarement sous la barre des 1500 € du mètre carré…. mieux vaut être prévenu !

De quoi dépend le prix de rénovation d’une ruine ?

Naturellement, chaque projet de rénovation d’une ruine comportera des enjeux différents, et donc un budget différent.

De manière concrète, les frais de rénovation d’une maison en ruine dépendront toujours des éléments suivants :

• La surface totale à restaurer : plus un bâtiment est vaste, et plus le coût total de la rénovation sera important. Attention cependant, le prix d’une rénovation au mètre carré sera plus élevé sur une petite surface (car un tel projet comporte des frais fixes).
• L’état de la ruine : on confond parfois la ruine (quatre murs porteurs !) avec la maison à rénover intégralement. Plus le bien immobilier est abîmé, et plus il faudra prévoir de frais importants. Il arrive néanmoins que les frais soient inférieurs sur une ruine ancienne et qui n’est plus aménagée, car les frais de démolition peuvent être importants sur une maison encore entière.
• Les frais de démolition : sur une maison partiellement en ruines, il ne faut pas négliger la complexité et le coût des démolitions. Il faudra défaire l’existant pour reconstruire. En cas de présence de plomb ou d’amiante, les frais de démolition peuvent rapidement être importants.
• La nature de la rénovation : chaque projet est unique, et la nature exacte de la prestation aura forcément un impact sur le budget. Une rénovation haut de gamme avec des matériaux luxueux (pierre, marbre, plancher massif, etc.) sera forcément plus coûteuse. De même, construire une maison d’architecte dans une ruine sera plus coûteux que de travailler sur un bâtiment qui conserve l’essentiel de sa structure.
• Les prestataires choisis : le choix d’un architecte ou d’une entreprise de rénovation de bâtiment ancien jouera forcément sur les tarifs. Libre à vous de comparer les devis de plusieurs spécialistes. Pour un projet d’une telle ampleur, mieux vaut faire appel à un architecte ou à un maître d’œuvre qui seront capables de s’engager sur une enveloppe budgétaire, car les frais imprévus ont tendance à se multiplier sur la restauration d’une ruine !

Il est évident que participer soi-même aux travaux permet de réduire les coûts. En revanche, il est hautement improbable d’être en mesure de rénover une ruine soi-même (à moins d’être professionnel du bâtiment !). Difficile de s’attaquer à la rénovation d’une ruine sans des maçons, des charpentiers, des couvreurs, des façadiers ou encore des électriciens.

Au risque de nous répéter, mieux vaut acheter une maison habitable mais qui nécessite des rénovations esthétiques ou quelques mises aux normes, si votre projet est d’acheter une maison à rénover.

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Comment rénover une maison en ruine ?

Si vous souhaitez rénover une ruine en pierre ou restaurer un bâtiment ancien, mieux vaut bien vous renseigner sur ce type de chantier. L’idéal est bien évidemment de vous faire accompagner par des professionnels de la restauration, et idéalement par un architecte.

Concrètement, un projet de rénovation de maison en ruine passera généralement par les étapes suivantes :

1. L’avant-projet : rénover une ruine nécessite souvent la réalisation d’un avant-projet. Il s’agit de définir clairement la nature du projet et ses contraintes. Une telle mission est souvent prise en charge par un architecte, qui va réaliser une étude administrative (vérifier ce que le propriétaire peut ou ne peut pas faire) ainsi qu’une étude technique (pour identifier clairement l’état de l’existant et les travaux indispensables à sa conservation).
2. L’estimation tarifaire : l’estimation du coût de rénovation d’une ruine ne pourra être réalisée qu’à l’issue de l’avant-projet. Les frais à prévoir vont en effet dépendre de l’état de l’existant, et de la nécessité ou non de conserver l’ancien. Un projet de restauration de bâtiment historique sera par exemple plus coûteux qu’un projet qui consiste à raser l’ancien pour construire du neuf.
3. Les autorisations de travaux : le permis de rénover une ruine doit être délivré par les services d’urbanisme. Il prend souvent la forme d’un permis de démolir et d’un permis de construire. On notera que la faisabilité administrative du projet (étude du cadastre et du PLU) est l’un des sujets clés de l’avant-projet. Avant d’acheter une ruine à rénover, il faut en effet absolument veiller à ce que sa restauration soit possible et autorisée. Pour l’achat d’une ruine, mieux vaut demander des clauses suspensives, notamment relatives à l’obtention du permis de construire,
4. La démolition : le chantier en lui-même va commencer par la démolition de l’existant. Il s’agit d’abattre les cloisons, de retirer les anciens revêtements, de mettre à jour les réseaux s’ils doivent être rénovés, de retirer une toiture abîmée, etc. Ce « simple » chantier, ainsi que l’évacuation des gravats, peut déjà exiger plusieurs semaines.
5. Le gros œuvre : une fois le bâtiment prêt, on procédera à la rénovation du gros oeuvre. Il s’agit de vérifier la structure porteuse du bâtiment, de rénover la toiture et les façades, de traiter les éventuels problèmes d’humidité et remontées capillaires, et de mettre le bâti hors d’eau et hors d’air.
6. Les réseaux : du côté intérieur, on va commencer par la rénovation des réseaux (plomberie, électricité, éclairage, chauffage). Au besoin, la rénovation d’une ruine peut nécessiter la viabilisation du terrain, ce qui entraînera des frais supplémentaires.
7. L’isolation : rénover une ruine nécessitera souvent des travaux d’isolation et de rénovation énergétique. Selon la nature du chantier, certains de ces travaux peuvent être réalisés avec le gros œuvre (notamment dans le cadre de la rénovation complète d’une toiture). On isolera en priorité le toit (grenier) et les murs (isolation extérieure ou intérieure). L’isolation peut également passer par le remplacement des menuiseries, ou tout simplement par leur pose si la maison n’en disposait plus.
8. L’aménagement intérieur : enfin, on procèdera à l’ensemble des travaux d’aménagement intérieur. Ce sont encore les travaux qu’il est le plus réaliste de réaliser sans artisans, si vous souhaitez réduire les coûts. Il s’agira de poser des cloisons, de faire les peintures, mais aussi d’installer les revêtements intérieurs (sols et murs), ainsi que les travaux de peinture.

Un chantier complet de rénovation d’une ruine nécessitera souvent l’intervention de nombreux corps de métiers (plombier, électricien, couvreurs et charpentiers, maçons, carreleurs, peintres en bâtiment, etc.). Le recours à un maître d’œuvre ou à un architecte spécialisé en rénovation de maison sera donc un précieux atout pour gérer tout ce beau monde et assurer la bonne coordination des artisans.

Vous avez un projet de rénovation d’une ruine ou d’un bâtiment patrimonial ? Sachez que notre équipe d’architectes peut vous accompagner dans vos projets de restauration les plus ambitieux, partout en France. N’hésitez pas à nous contacter pour nous présenter votre besoin, et recevoir nos conseils d’experts.