Travaux et monuments historiques : quelles contraintes ?

Quiconque cherche à rénover un monument historique peut s’essuyer à différentes contraintes techniques et administratives. Il en va de même pour les travaux en périmètre de monuments historiques. Notre cabinet d’architecture spécialiste du patrimoine liste pour vous les différentes contraintes liées aux travaux sur un monument historique inscrit ou classé.
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Pourquoi un monument historique peut-il entraîner des contraintes sur une rénovation ?

Avant toute chose, il nous paraît utile de rappeler le principe de l’inscription au titre de monument historique.

Les monuments historiques sont des bâtiments ou biens protégés pour leur caractère patrimonial. Selon sa nature, le bien peut être un monument historique inscrit ou un monument classé, la seconde distinction étant réservée aux biens immobiliers ayant un intérêt architectural ou culturel de premier ordre.

L’inscription au titre de monument historique peut être réalisée par le propriétaire lui-même, tout comme elle peut l’être par de tierces personnes. S’il est tout à fait possible d’acheter ou de vendre un monument historique (car plus de la moitié d’entre eux sont des bâtiments privés), le propriétaire doit tout de même respecter certaines règles concernant un tel bien immobilier.

Dans tous les cas, le régime des monuments historiques peut encadrer des travaux réalisés sur ou autour du bien immobilier protégé. Il y a donc forcément une contrainte à l’achat d’un monument historique, ou à l’achat d’une maison située à proximité d’un monument historique. Mieux vaut également s’informer sur le sujet avant de lancer une demande d’inscription au titre de monument historique pour un bien non inscrit.

Voyons ensemble quelles sont les contraintes existantes concernant les travaux et l’achat d’un monument historique…

Quelles contraintes à l’achat d’un monument historique ?

Si vous envisagez l’achat ou la rénovation d’un monument historique inscrit ou classé, mieux vaut vous informer préalablement sur les contraintes. En effet, si l’achat d’un monument historique vous fait bénéficier d’un bien immobilier unique et atypique, cela va avec différentes obligations, qu’il est bon de connaître.

Les obligations d’un propriétaire de monument historique

En premier lieu, évoquons les obligations liées à la possession d’un monument historique.

Concrètement, le propriétaire d’un monument historique est tenu d’assurer son entretien et sa préservation. Cela va entraîner différentes contraintes :

• En premier lieu, cela sous-entend que les frais liés à la rénovation d’un bâtiment historique seront à la charge du propriétaire. S’il peut exister certaines aides financières pour de tels travaux, elles ne sont pas automatiques et ne couvriront jamais l’ensemble des travaux.
• Ensuite, le bâtiment historique doit être conservé. Peu de chances que des travaux qui modifient considérablement son apparence extérieure soient autorisés.
• Tous les travaux doivent recevoir l’approbation des bâtiments de France. Le propriétaire ne peut donc pas réaliser n’importe quelle modification.

Si vous achetez un monument historique en bon état général, gardez donc en tête que vous ne pourrez pas le modifier comme bon vous semble. Si vous achetez un monument historique à rénover ou à restaurer, il est plus urgent encore de vous assurer que votre projet soit techniquement réalisable.

À savoir : tous les travaux sur monument historique sont encadrés par les directions régionales des affaires culturelles (DRAC), qui sont les interlocuteurs de choix avant un projet de rénovation sur un tel bien immobilier.  
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Les contraintes d’urbanisme pour des travaux sur monument historique

Pour revenir plus en détail sur les contraintes d’urbanisme liées aux travaux sur monument historique, rappelons les éléments suivants :

• Un monument historique ne peut pas être détruit, et son apparence extérieure doit être préservée ou restaurée.
• Tous les travaux (sauf petits travaux d’entretien) doivent recevoir une autorisation d’urbanisme particulière, avec autorisation du préfet de région. Il s’agira d’un permis de construire pour un monument inscrit, et d’une autorisation spécifique pour un monument classé.
• Les autorisations d’urbanisme sont généralement plus longues à obtenir pour des travaux sur monument historique.
• Les travaux sur monument historique doivent obligatoirement être encadrés par un architecte. Le choix de l’architecte est libre pour un bâtiment inscrit. Pour un monument classé, votre architecte doit avoir l’expérience requise pour intervenir sur un bâtiment historique (votre choix d’architecte peut alors être refusé par la DRAC).
• Une concertation préalable avec la DRAC est obligatoire avant des travaux sur monument classé (et vivement conseillée pour des travaux sur monument inscrit).

Les travaux sur des bâtiments historiques seront donc généralement plus longs et bien plus encadrés.

Comme on l’imagine, les travaux devront respecter le bien immobilier et son architecture. Cela peut donc exclure de nombreux projets de rénovation ou d’extension sur un bâtiment historique.

Si vous avez besoin d’un architecte pour vous accompagner dans vos travaux sur monument historique, n’hésitez pas à faire appel à notre équipe. Nous pouvons réaliser tous types de projets sur un bâtiment inscrit ou classé.

À savoir : ces contraintes sont également à prendre en compte si vous envisagez de demander une inscription au titre de monument historique, puisqu’elles s’appliqueraient alors à votre bien immobilier. 

Les contraintes budgétaires liées à la rénovation d’un monument historique

Enfin, rappelons que les contraintes précédentes en déclenchent une autre : la contrainte du coût.

Le prix de rénovation d’un monument historique peut être conséquent, et ce pour plusieurs raisons :

• En premier lieu, tous les travaux doivent être encadrés par un architecte. Les honoraires de l’architecte sont donc forcément à prendre en compte.
• Ensuite, le propriétaire doit forcément privilégier la restauration des éléments d’époque. Pour donner un exemple simple, il est généralement plus coûteux de rénover des menuiseries en bois plutôt que de les remplacer. À l’échelle d’un bien immobilier tout entier, les petits travaux de restauration peuvent rapidement faire grimper les coûts.
• Enfin, les monuments historiques sont systématiquement des bâtis anciens, qui nécessitent des spécialistes qualifiés. Par nature, la rénovation du bâti ancien coûte plus cher que la rénovation de biens immobiliers en béton ou en parpaing.

Certes, il existe des aides financières pour la rénovation d’un monument historique, mais la question du budget est toujours essentielle sur de tels biens. Même avec les aides (qui ne sont, rappelons-le, pas toujours délivrées), les frais de rénovation ou d’entretien d’un monument historique sont souvent importants.

C’est un élément à ne pas négliger avant l’achat d’un château à rénover ou de tout bien immobilier de prestige.

Quelle contrainte pour une maison en périmètre de protection d’un monument historique ?

En dehors des contraintes qui portent directement sur le bâtiment historique, rappelons que les travaux au périmètre d’un monument historique sont également concernés par certaines contraintes !

Le propriétaire d’une maison située au bord d’un monument historique devra également réaliser certaines démarches :

• Tous les travaux extérieurs en zone classée doivent recevoir l’autorisation des bâtiments de France. Ils feront au moins l’objet d’une déclaration préalable, voire d’un permis de construire.
• Le délai d’instruction des autorisations d’urbanisme sera souvent plus long aux abords d’un monument historique.
• Les travaux de rénovation, d’extension ou de construction autour d’un monument historique seront sévèrement encadrés, et pourront être refusés par le préfet de région.

La zone concernée est par défaut un périmètre de 500 mètres autour d’un monument historique. Mais il arrive que cette zone soit délimitée « manuellement » et indiquée dans les règles d’urbanisme de la commune.

L’intervention d’un architecte n’est pas forcément obligatoire en zone classée. En revanche, vous aurez tout intérêt à échanger avec la DRAC et avec l’architecte des bâtiments de France AVANT de demander vos autorisations de travaux.

Les travaux en abord de monument historique peuvent également être légèrement plus coûteux que sur un bien immobilier classique, toujours car certains matériaux anciens sont plus coûteux à fournir et à poser que des matériaux plus modernes.
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Les atouts liés à un monument historique

Pour conclure sur le sujet, il nous paraissait intéressant de rappeler les atouts que l’achat ou la rénovation d’un monument historique peut apporter.

En effet, si les contraintes sont essentielles à prendre en compte, on gardera à l’esprit que la possession d’un bâtiment historique comporte forcément des atouts certains :

• Il existe en premier lieu certaines aides financières pour rénover ou restaurer un monument historique. Elles peuvent être délivrées par l’État ou la région, tout comme par des mécènes privés.
• Les travaux sur monument historique peuvent faire l’objet de défiscalisations, sous certaines conditions. N’hésitez pas à discuter du sujet avec votre fiscaliste.
• Naturellement, un monument historique est toujours un bien atypique, et très souvent une belle demeure. Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier de prestige, que vous êtes par ailleurs libre d’exploiter (visites, locations, évènements, etc.).
• Comme les travaux autour d’un monument historique sont encadrés, c’est l’assurance que le périmètre direct de votre bien immobilier ne soit pas dénaturé.
• Enfin, le propriétaire d’un monument historique participe à la préservation et à la conservation du patrimoine français.

Il va sans dire que l’achat et la rénovation des monuments historiques sont souvent réservés à des foyers plutôt aisés. Mais avant tout projet immobilier d’une telle envergure, il est essentiel de bien s’informer et de bien vous entourer.

Si vous cherchez un architecte spécialisé pour vous accompagner dans l’acquisition et/ou la rénovation d’un monument historique inscrit ou classé, n’hésitez pas à contacter notre cabinet d’architecture. Nous architectes sont des experts du bâti ancien, habilités à vous conseiller et à vous informer à chaque étape des travaux.

Nous pouvons également vous accompagner dans la rénovation de tous types de bâtiments anciens et de belles demeures.