Avant-projet définitif : le guide

En architecture, l’avant-projet définitif (APD) désigne la phase préparatoire des travaux, qui se termine lors de l’obtention du permis de construire ou de la déclaration préalable. Cette phase d’avant-projet est essentielle pour tous les gros travaux de construction ou de rénovation. Notre cabinet d’architecture spécialisé dans le bâtiment ancien vous explique tout ce qu’il faut savoir sur l’APD.
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Le principe de l’avant-projet définitif (APD)

Lors d’un projet de construction ou de rénovation d’une maison ancienne, la phase préparatoire ne doit jamais être négligée. Si vous faites appel à un architecte ou à un maître d’oeuvre, vous pouvez confier cette phase préparatoire à ces spécialistes.

APD en architecture : définition

Commençons par donner une définition de l’avant-projet définitif en architecture. Pour dire les choses simplement, la phase d’avant-projet définitive englobe tous les préparatifs nécessaires avant le début d’un chantier de construction ou de rénovation.

Si on souhaite être plus exhaustif, cette phase d’avant-projet comporte l’ensemble des éléments suivants :

• Relevé du bâtiment existant (en rénovation) ou étude du terrain (en construction),
• Examen des règles d’urbanisme,
• Echanges avec les services d’urbanisme concernés,
• Plan d’état des lieux,
• Étude du projet et échanges avec le maître d’ouvrage,
• Plans de la construction ou de la rénovation,
• Choix des solutions techniques à mettre en place et planning du chantier,
• Estimation du coût des travaux,
• Demandes d’autorisations (déclaration préalable, permis de construire, autorisation des bâtiments de France, etc.).

Plus un chantier est ambitieux, et plus la phase d’avant-projet sera essentielle à son succès. On peut réaliser un APD définitif pour les travaux de construction, de rénovation, d’extension de maison, de surélévation ou encore de restructuration d’un bâtiment. Tous les travaux sur monuments historiques vont également exiger la réalisation d’un avant-projet.

En tant qu’architectes spécialisés dans le bâti ancien et patrimonial, nous réalisons par exemple des APD pour tous nos projets de rénovation complète d’une maison ou d’un immeuble, mais aussi pour tous nos chantiers sur monument historique inscrit ou classé.

Les gros chantiers au périmètre d’un monument historique gagnent également à être préparés de cette manière.

Avant-projet sommaire ou avant-projet définitif : les différences

Il est bon de noter que la phase préparatoire des travaux est généralement divisée en deux :

• L’avant-projet sommaire (APS) : est une première étude basique des besoins et de la faisabilité du projet. Elle peut par exemple être réalisée avant une acquisition immobilière, pour vérifier la faisabilité d’un projet et avoir une première idée générale des coûts. L’avant-projet sommaire va donner quelques préconisations, sans forcément choisir une solution précise. Son objectif est notamment de valider la cohérence d’un projet, que ce soit d’un point de vue technique, budgétaire ou administratif.
• L’avant-projet définitif (APD) : est une étude plus complète du besoin, qui va définir clairement les techniques constructives choisies et permettre la constitution d’un dossier d’APD, nécessaire à la demande d’autorisations administratives. Son objectif est de cadrer précisément le projet et d’obtenir les autorisations d’urbanisme.

L’avant-projet définitif va exiger nettement plus de travail, et donc un coût de constitution plus élevé que l’avant-projet sommaire. Voilà pourquoi la réalisation de l’APD se fait à une étape où le projet est déjà avancé, et non pas s’il subsiste encore des doutes quant à sa faisabilité technique ou administrative.
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À quoi sert la phase de l’APD ?

L’étude d’avant-projet définitive fait généralement suite à l’avant-projet sommaire. Concrètement, la phase d’APD va permettre de valider et de préciser un futur chantier de construction et de rénovation.

Loin d’être accessoire, l’avant-projet définitif va permettre de valider de nombreux éléments :

• Il s’agit en premier lieu de valider la nature exacte du projet et les solutions techniques envisagées pour le mener à bien.
• L’APD va permettre de réaliser tous les plans et documents nécessaires pour la demande d’autorisations administratives.
• Cette phase permet de déterminer clairement le coût total des travaux. Pour une construction ou rénovation de maison avec architecte, il s’agit de valider l’enveloppe budgétaire que l’architecte devra respecter.
• Cette phase permet enfin de planifier les travaux, à l’aide d’un calendrier de réalisation qui permettra de connaître les dates clés du chantier, et d’anticiper chacune de ses étapes.

Pour le maître d’ouvrage, l’avant-projet définitif va permettre de préparer concrètement le chantier, et il s’agit d’un jalon essentiel pour le début des travaux. Pour les services d’urbanisme, il permettra aussi et surtout de valider un projet, et d’accorder les autorisations nécessaires.

La réalisation d’un avant-projet définitif est notamment indispensable pour un projet de restauration de monument historique ou pour les chantiers en zone classée. L’architecte des bâtiments de France va en effet s’appuyer sur ce dossier pour déterminer si le chantier respecte les règles d’urbanisme.

Qui peut réaliser un avant-projet définitif ?

Naturellement, la phase d’avant-projet doit forcément être réalisée par un expert du bâtiment.

En règle générale, l’avant-projet définitif est réalisé par un architecte. Il peut également être pris en charge par un urbaniste, par un bureau d’études ou encore par un ingénieur.

Il est conseillé de confier l’avant-projet au spécialiste qui prendra en charge la maîtrise d’oeuvre. Néanmoins, certains particuliers font appel à un architecte uniquement pour la phase d’APD, avant de réaliser les travaux avec d’autres spécialistes ou par leurs soins.

Si vous avez besoin d’un expert du bâti ancien pour votre phase d’avant-projet, n’hésitez pas à contacter notre équipe. Nos architectes seront ravis de vous guider et de vous accompagner dans vos travaux.

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Quel est le prix d’un avant-projet définitif par un architecte ?

Il faut bien comprendre que la phase d’APD nécessite déjà un premier budget, car elle fera intervenir différents spécialistes et exigera un important travail de fond. Ce budget va néanmoins permettre d’assurer la bonne réalisation du projet, et peut vous éviter de perdre énormément de temps et/ou d’argent suite à un projet immobilier mal réfléchi. Voyons ensemble combien coûte un avant-projet.

Prix d’un avant-projet sommaire

Il nous paraît intéressant d’évoquer spécifiquement le coût d’un APS. L’avant-projet sommaire sera forcément moins coûteux qu’un APD, car moins complet. Il s’agira cependant de l’étude réalisée par les maîtres d’ouvrage qui ne sont pas encore certains de réaliser les travaux.

En moyenne, le coût d’un avant-projet sommaire peut osciller entre 1000 et 8000 euros TTC, en fonction du type de projet et de la complexité de l’ensemble.

Pour une rénovation de bâtiment ancien ou de monument historique, nous proposons par exemple un forfait d’APS à 6000 € TTC. Le prix d’un avant-projet sommaire sera souvent moindre pour une construction neuve, puisqu’il ne nécessitera alors pas d’étude du bâti existant (en toute logique !).

Coût d’un avant-projet définitif

Les frais liés à un avant-projet définitif sont nettement plus complexes à calculer. Et pour cause, le prix d’un avant-projet définitif peut évoluer grandement en fonction de la complexité du chantier.

Pour les architectes, qui sont les principaux référents en matière de phase d’avant-projet, il est fréquent de déterminer le coût d’un avant-projet définitif en fonction du montant total des travaux.

En règle générale, les honoraires d’un architecte pour l’avant-projet définitif oscillent entre 7 et 10 % du coût des travaux HT. Pour un projet de grande ampleur, ils dépassent rarement les 8 %.

Naturellement, ces tarifs seront à discuter au cas par cas, avec le cabinet d’architecte à qui vous souhaitez confier votre projet. Si vous cherchez à en savoir plus sur les tarifs d’un architecte en rénovation, n’hésitez pas à consulter nos conseils sur le sujet.

Vous avez besoin de réaliser un avant-projet définitif pour la rénovation d’un bâtiment historique ou d’une maison ancienne ? Dans ce cas, n’hésitez pas à nous contacter. L’un de nos architectes se fera un plaisir de répondre à vos questions, au cours d’un appel découverte gratuit et sans engagement.